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    我猜想,大理可能會成為云南最不幸福的旅游城市!

    如果不是今年受到“疫情”的影響,這兩年的文化旅游產業真的太火了,尤其是云南。人流來了,經濟帶動起來了,大牌房企來了,連房價也抬起來了。

    那云南的文旅產業哪里又火得最兇?

    業內其實早已心知肚明:大理。文化旅游的火熱是一方面,而更多的則是表現在文旅地產方面。

    (大理)

    這個近5年國內房價上漲最猛的城市之一、西部地區唯一房價上萬的非省會城市,真的讓人不得不關注。

    從景點到地產,去大理究竟“玩”什么?

    PART/11早先提到大理,大家最先的印象似乎是停留在古城、三塔、蒼山、洱海、蝴蝶泉、風花雪月,大多是與自然景觀有關聯的東西,玩的是景點,大理的旅游業被推上“神壇”。接下來,大理民宿業井噴式發展,各式各樣的風情民宿出現,像當時比較有名的電影《心花路放》拍攝地梧桐客棧。這些民宿扶搖直上,每逢節假日都能滿房,這個階段,玩的是客棧民宿。

    (大理客棧)

    近兩年來,旅游業已經成熟,而民宿卻受限,人們最直觀的感受應該是文旅地產如雨后春筍般出現在大理,換句話說,是以文旅為外包裝,“地產”為實質的賣房模式席卷了大理。

    來看幾組數據:

    1、根據國家統計局發布的“70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”統計數據,自2017年4月以來大理房價連續上漲,直至今年2月(疫情影響)才出現持平狀態,這么一算差不多連續上漲了近3年時間。

    2、雖然今年1-6月,大理新房價格累計上漲幅度僅0.7%,但2018年全年,大理新房價格上漲幅度高達18.8%,2019年全年,累計上漲15.4%。

    3、再往前推,如今的大理房價,和2015年相比已經上漲近50%,是近5年國內房價上漲最猛的城市之一。

    4、2018年時,有段時間大理的二手房價一度要趕超昆明,(中國房價行情網數據顯示,2018年5月昆明二手房均價11028元/㎡,而大理二手房價格達到11233元/㎡)。

    5、再從均價維度來看,近日有一組數據,是關于今年6月至9月份全國新建商品住宅單月成交均價的,在這份平均房價超過萬元大關的40座普通地級城市名單中,大理竟然上榜了,新建商品房平均單價為13380元/平米,排名18,成為西部地區唯一房價上萬的非省會城市。

    這個時候,你要說去大理玩的是文旅地產?可能更準確的是:玩房地產投資。

    大理究竟為何火?從何時火?

    不少人會問,為什么是大理?大理有什么值得?

    早期的大理,價值在于自然資源、氣溫氣候、歷史人文、名勝古跡這些先天條件。那個時候還沒有太多的規劃,沿洱海邊都是客棧、民宿,沒有規模規范,污水排放、洱海污染。眾所周知,從2016年起,洱海邊的客棧被要求整改,大理一度出現蕭條的狀況。

    (大理客棧拆遷 圖源:網絡)

    如果從房地產的角度來說,那個時候文旅地產流行風還沒吹到大理。

    開發就是以“賣地”,無規模的建設開始的,以本土開發商為首的開發,是“低品質”、“缺乏經驗”,導致當時的大理房地產市場“亂象叢生”。最典型的就是當時的“無證預售”現象。

    其實,房地產市場的這種情況并不僅僅村在于大理,早期的昆明也是如此,不足為奇。

    大理真正高速發展,算是在2018年。

    在2018年海南限購之后,很多旅游城市都受到了利好,其中云南最明顯,云南中又以大理為首。

    第一波:交通的發展。從高鐵開通,大理確實受到了一波紅利,2小時的高鐵車程,促進旅游業的同時,也促進了房地產市場的活躍性。

    第二波:品牌開發商來了。雅居樂、美的、萬科、大華、融創、華僑城、綠城、恒大,悉數進入大理拿地開發。

    第三波:投資客來了。逃離“北上廣”的風一刮,以旅游業、自然風光出名的大理,有高鐵、有品牌房企的大理,自然成為投資選擇。

    此時,大理的房價還不高、物價水平低,確切地說,比大多數旅游城市低得多。

    (大理)

    于是,大理火了,沖著文旅來的房地產商、投資客一下子鋪天蓋地,房價被抬上了史無前例的高峰,正如前文那些數據所示。

    過快上漲的房價,大理也沒能幸免樓市調控,但是2018年7月這次調控在業內人士看來,相比于其他城市限購限售等調控手段,略顯“溫和”,更多的是在規范違法違規行為,未涉及對投資性需求具有較大抑制作用的限購政策。這也就造就了大理房價的上漲一直持續到了2020年。

    文旅地產,都是圍繞著景區和洱海

    大理的地產是如何分布的?來看看大理的城市規劃,如今的大理,下轄10個鎮、1個民族鄉。以滿江片區為核心,規劃“一核、兩景、三區、四片、五大產業、六大基地”,其中“兩景”是蒼山、洱海、田園等自然景觀和人文景觀;“三區”是大理經濟開發區、大理旅游度假區、大理創新工業園區;“四片”是下關、大理、鳳儀、海東。

    (大理規劃示意圖)

    基本上大理是圍繞著洱海的西部、南部和東部三面發展,而往北是農田、村莊和曾經的客棧、民宿,景區也大多集中在北部,諸如雙廊、南詔風情島、小普陀、蝴蝶泉。

    從文旅地產的角度來看,大理的項目主要分布在大理組團(海西古城)、海東組團。

    大理組團:

    區域簡述:由于具有大理古城、崇圣寺三塔等旅游資源,該板塊主要以旅游、教育、文化為主,項目大多是別墅、商墅,針對的客群也是“度假投資”,文旅地產居多。

    樓盤:大理蒼海高爾夫國際社區、大理耀鵬崇圣院、大理的小院子、華僑城·大理王宮、古城·大院里等。

    價格區間:15000-30000元/㎡。

    海東組團:

    區域簡述:該區域主要是擁有觀蒼山、洱海的最佳視野,近年來出現了一批“湖景房”,項目大多是洋房、別墅,針對的客群也是“度假投資”,文旅地產居多。

    樓盤:夢云南·海東方、萬科·大理拾叁月、大理公館、大理半島假日、外灘名著、大理涔湫園等。

    價格區間:17000-23000元/㎡。

    但如果單從地產的維度來說,高端一點的區域就是下關組團,這里有本地剛需項目,也有部分度假投資項目。

    比如濱海俊園、大理龍悅華府、十畝·大理生活,該片區價格在9000-16000元/㎡;此外就是以本地剛需、投資客為主的滿江綜合中心,主力是小戶型和公寓,片區價格在8000-15000元/㎡;而鳳儀組團,主要是本地生意人居多,大部分是剛需戶型和商業,價格在6000-9500元/㎡。

    這么看下來,其實大理的房價確實已經比較高了,最低的一個組團價格也在6000元/㎡以上。

    作為一個四線城市,大理的房價對于本地客群來說并不友好,對于省會城市昆明的客群來說也不友好,但如果對于“北上廣深”投資客來說,確實是低價了。

    兩極分化,是時候該擔憂大理了!

    今年,因為疫情原因,旅游城市確實深受影響,房地產市場也是很明顯的反映出來了。

    據國家統計局數據顯示,1-11月,大理房價環比漲幅有3個月持平,有3個月在下降;同比漲幅持續下滑,到11月降至最低。

    (大理房價 數據來源:國家統計局)

    從銷售的維度來看,其實在上半年,大理市場受疫情影響,多數房企并未推售房源,只有少數房企供貨,成交也相應的較少,市場呈現出供大于求的狀況。

    下半年來,雖在7、8、9月房價有了上漲的趨勢,但是由于外地投資客大批削減,購買力還是集中在本地客群,所以房價整體被拉低,出現持平和負增長不足為奇。

    疫情的影響確實會持續一段時間,但是大理的樓市這個熱度,是不是也是時候降溫或結束了呢?這不得不讓人想起海南三亞,大理的火和三亞還是有不少雷同之處。同樣的旅游城市,同樣是有稀缺的旅游資源,同樣是外地投資客涌入,同樣是房價大漲,同樣受限調控。

    有業內人士探訪海南,發現現今的海南有一個令人擔憂的現象。

    過度依賴海景資源的旅游開發,讓整個海南出現有點不太平衡的現象,整個三亞從西到東一百多公里的海岸線上,已經無處可以開發。分化明顯,靠海的高樓林立燈紅酒綠高物價消費,酒店占據城市資源,只給旅居人口私享;但是進入到土著傳統的居住區就破舊的嚴重。

    大理的發展,極有可能出現海南三亞的這種狀態。環洱海的、最優質的土地,都是做旅居、高層投資公寓、客棧、民宿,旅游淡季空置率極其高。剛需區域則由于整個城市的房價被拉高,本地人買不起房,居民沒有幸福感。

    (市民投訴 圖源:人民網地方留言板)

    很明顯,如果大理真的按照這樣的趨勢下去,一定不是這個城市想要的。

    尤其是像今年這種情況,對于大理來說,算是致命性的打擊了。

    最后回過頭來看,大理雖說在大力發展文旅產業,但是真正做文旅的,做出名頭的,或者再犀利點說“不是賣地產而是主打文旅的”,好像少之又少。“真賣房”的倒是占大多數,在這里就不一一點名了。

    后續,會再出一篇文章,來詳細的說說這些文旅項目究竟誰才是在“干實事”。

    大理房價的暴漲、兩極分化的嚴重、文旅地產的不如人意,是不是真的該好好擔憂一下了!

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